Hoe koop je een huis?

Eigenlijk gaat dit over hoe je moet denken over het kopen van een huis.
Ik ga hier een stapje verder dan een ‘lijstje’ met zaken waar je bij het kopen van een huis aan moet denken. Dat ligt teveel voor de hand. Wanneer je daar vragen over hebt verwijs ik je graag naar een makelaar.

Dit is een vrije vertaling van een artikel van Seth Godin over hetzelfde onderwerp. Lees hier het origineel.

Je ziet niet vaak een advertentie die je verleidt om teveel uit te gaan geven aan een huis. Nee, het is veel subtieler. De marketing om een duur huis te kopen is overal om ons heen, het resultaat van jaren en jaren. De enorme sociale druk en verwachtingen die daarmee gepaard gaan leiden tot verwarring en verkeerde interpretaties.

Advies voor kopers van een (nieuwe) woning

1. In de tijd dat de prijzen van huizen gestaag bleven stijgen (1985-2007) was het feitelijk onmogelijk om teveel te betalen voor een huis. Het was een efficiënte investering en door de stijgende prijzen bleven verkeerde keuzes ongestraft. Investeren in onroerend goed, door een woning te kopen, was de beste en meest logische keuze. Hoe meer risico en hoe hoger de koopprijs hoe beter, want uiteindelijk kreeg je er nog veel meer voor terug.
   Deze consequente prijsstijgingen leerden ons iets waar geen advertentie tegenop kon: Koop zoveel mogelijk huis met zo min mogelijk aanbetaling.
2. Een woning is niet zomaar een investering, het is een plek om te wonen. Het is daarom de enige belangrijke financiële investering met twee functies. Zaken zoals auto’s nemen altijd in waarde af, in de meeste gevallen wanneer je gaat investeren, doe je dat in zaken die je niet hoeft te repareren, te verzorgen, te voeden of in te leven. Je wordt niet verliefd op een obligatie, aandeel of een goudstaaf. Als je dat namelijk wel doet ben je geen goede investeerder. Het probleem is (makelaars en aannemers weten dat maar al te goed) dat je wel verliefd wordt op een huis.
   Wat een domme reden om de grootste financiële investering in je leven op te baseren!
3. De gevolgen van een neergaande markt, waar we nu in zitten, zijn irrelevant. Stijgende prijzen zijn gunstig (veel kopers voor een enkel huis doet de prijs stijgen), maar zodra er minder kopers zijn zullen irrationele verkopers (zie punt 2) hun vraagprijs niet laten zakken. Daardoor wordt het aanbod groter en zal de koper vermoeden dat een bepaalde prijs correct is, gebaseerd op het aantal andere woningen voor die prijs. Echter, ook al is er aanbod van woningen voor een bepaalde prijs, dat betekent nog niet dat het een correcte prijs is.
4. In het verlengde daarvan speelt psychologie ook een rol. Wanneer er een woning te koop staat voor €750.000, maar jij bent van mening dat het maar de helft waard is, ga je dat er niet voor bieden. Dat is toch van de zotte? De vraagprijs is een emotionele en psychologische kapstok, waardoor je waarschijnlijk meer gaat bieden.
5. De sociale macht van een huis is fenomenaal. Wanneer je een groot, of duur huis koopt maak je een statement (aanzien) naar je (schoon)familie, buren, vrienden en jezelf. Indruk maken is op zich niets verkeerds mee, maar de vraag die je jezelf moet stellen is: Hoeveel aanzien kan ik betalen? Hoeveel ben je bereid uit te geven aan je persoonlijke marketing en het tijdelijke welbehagen van jezelf?
6. Het hebben van een schuld is een duivels plan om je arm te houden. Wanneer het kopen van een grotere woning niets verbeterd aan je uitstaande schuld, dan bega je een geweldige grote blunder. Een blunder die bakken met geld gaat kosten.
7. Tegen de tijd dat je een eigen huis gaat kopen heb je waarschijnlijk al een familie. Dat houdt in dat het om een gezamenlijke beslissing gaat, een beslissing die onder (hoge) druk genomen wordt door minimaal twee personen. Vaak door personen die weinig ervaring hebben met rationeel praten over belangrijke financiële beslissingen die ook een grote impact hebben op emoties en sociale waarden (zie punt 5).
   Je bent gewaarschuwd! Laat het geen welles/nietes spelletje worden waarbij je huwelijk of carrière betrokken raakt.
8. Het afstemmen van de maandlasten van je hypotheek op je inkomen is een goede zaak. Dat gaat prima wanneer je een vast inkomen hebt. Voor freelancers, ZZP-ers en ondernemers ligt het gevoeliger, een hypotheek kan je faillissement betekenen. Eenvoudig omdat de maandelijkse druk van het moeten verdienen zo groot is, dat je geen risico’s durft te nemen om het belangrijke werk te gaan doen wat je eigenlijk zou moeten doen om te groeien. Als je de keus hebt tussen ‘gewoon’, zeg maar middelmatig werk of het risico om iets echt te vernieuwen, dan is de hypotheek al snel een reden om de ‘veilige’ keuze te maken waardoor je geen vooruitgang boekt en je bedrijf stil staat.
9. Makelaars werken in principe voor de verkoper, tenzij het een aankoopmakelaar is. Desondanks proberen kopers een goede relatie op te bouwen met de verkopende makelaar. Waarom zou je? De kans dat je die makelaar nog een keer tegenkomt is minimaal.
10. Een huis koop je waarschijnlijk niet om het negen maanden later weer te verkopen met een geweldige winst. Mogelijk niet eens in negen jaar tijd. Dus lees punt 2 nog eens een keer en stel je voor dat je niet gaat investeren, maar je alleen een huis wilt kopen waar je echt verliefd op bent. Een huis dat je wel kan betalen.

Uiteraard ben ik enthousiast over de positieve invloed van een eigen huis op je financiën, als fundering voor een familie en voor een goede woonomgeving. Ik vraag me wel af of je meer huis moet kopen dan je kan betalen, simpelweg omdat de marketing van een eigen huis zo goed is.

Popularity: 17% [?]

Google verkoopt uw huis…

Om tegenwoordig de woningen huizen beter aan de man te brengen is inzicht in het gedrag van de consument nog belangrijker dan dat het vroeger al was. Er zijn op dit moment allerlei  initiatieven, bijvoorbeeld ZoWilIkWonen, die tot doel hebben de nieuwbouw beter af te stemmen op de wensen en eisen van de consument. Dat is goed! Echter dit moet wel goed gecommuniceerd worden, op een manier die aansluit bij de belevingswereld van de consument.

Een vraag die ik vaak stel tijdens presentaties aan makelaars, projectontwikkelaars en communicatie/marketing specialisten is:”waar zoekt de consument nu eigenlijk op? Woningen of huizen?” 9 van de 10 keer wordt er volmondig en vol overtuiging:”woning” geroepen. Nu heb ik er nooit wetenschappelijk onderzoek naar gedaan, dus er rest mij eigenlijk niks anders dan het maar aan Google te vragen. Zij meten het zoekvolume, dus waarschijnlijk bieden zij meer inzicht. De uitkomst is altijd een eye-opener….op het woord woning wordt vrijwel niet gezocht!

Hieruit zou je kunnen afleiden dat het gebruik van het woord “woning” niet handig is, de consument zoekt er blijkbaar niet op en waarschijnlijk wordt hij ook niet getriggered door het woord. Het is misschien de moeite waard om niet alleen online het woord woning te vervangen door huis, jouw website wordt dan eerder gevonden door Google, maar pas het ook aan in de offline communicatie.

Zo zijn er nog een aantal leuke weetjes (via Google Insights for Search en kijk ook eens naar een mijn vorige artikel hierover).

“Wanneer zou je een huis of appartement in de verkoop moeten doen?”

Inderdaad na de zomervakantie…wellicht vanwege het feit dat mensen dan de tijd hebben gehad “het” er eens goed over te hebben of wellicht dat dit juist het “gezins”-begin van het jaar is?

Ga eens naar Google en vul “hoe verkoop” in, Google doet de rest…:

Trek uw eigen conclusies…;-)

Hoe dan ook, ga eens met Google spelen, het is best leuk en leerzaam. Ben benieuwd naar jullie comments!

Popularity: 7% [?]

U lijkt gelukkig niet op een makelaar

Een aantal jaren geleden vond ik het bovenstaande een gewéldig compliment…. én ging vol trots met de verkoopopdracht naar ‘huis’. Maar nu ga ik er eigenlijk steeds meer over twijfelen. Al 20 jaar werkzaam in de makelaardij, waarvan 10 jaar als beëdigd makelaar-taxateur en altijd vol enthousiasme mijn werk gedaan. Ook qua diversiteit ontbreekt het er niet aan, bestaande bouw, nieuwbouw, uitpondprojecten, adviseringen aan de beleggers,  ontwikkelaars en woningcorporaties, de contacten met de landelijke opdrachtgevers, het kan niet op!

Maar langzaam aan wordt het steeds minder leuk… het gevoel wat mij steeds meer bekruipt, is dat ik continue mijzelf en onze vakbekwaamheid aan het verdedigen ben.

Waarom? Nou er speelt momenteel weer van alles…

De taxatie-instituten, die de banken moeten beschermen tegen de door hun zelfgemaakte eerdere fouten. (Wie accepteerden opeens alle taxatierapporten van allerlei instituten in den lande?) Wij moeten werkelijk alles onderbouwen…. op géén enkele manier nemen ze iets van ons aan, wat nou vakbekwaamheid?

En nu ook de projectontwikkelaar, die het volgende in zijn weblog zet:

‘De Makelaar? Die neemt het project in portefeuille, maar die portefeuille puilt waarschijnlijk uit met andere nieuwbouwprojecten. De eerste maanden scoort de makelaar nog wel wat handtekeningen, maar daarna stokt het aanbod van nieuwe klanten en valt het project stil. Voor de makelaar is het minder aantrekkelijk om extra inspanning te doen, want de handtekeningen voor de laatste woningen vragen veel meer energie dan die voor de eerste woningen’.

Tja… waarom zou je ook een makelaar nemen, die binnen de regio precies weet wat er speelt, de doelgroepen goed kent, waardoor ie, als ie aan het begin van een ontwikkeling al bij een project betrokken wordt, de ontwikkelaar kan adviseren, of het niet alleen een ‘leuk’ project is, maar er daadwerkelijk ook een product gebouwd wordt, wat verkocht kan worden.

Waarom zou je een expert inschakelen die nu ook al actief bezig is met het onderhouden van zijn netwerk, tegenwoordig via alles waar je 2.0 achter kan zetten. Twitteren, Hyven, Weblogs, Linkedin, Facebook? Want zou hij zijn cliënten kennen? Laat staan ermee communiceren?.

Gelukkig kunnen we het tegenwoordig allemaal zelf, en hebben we de expertise in onroerend goedland niet meer nodig!

Ach… het bovenstaande is misschien maar vrijdagmiddag gebrabbel….

Want als ik dan vandaag bij de notaris de blije gezichten weer zie van zowel koper als verkoper, waarbij de laatstgenoemde helemaal gelukkig is, dat ondanks dat het een tijd geduurd heeft, zijn huis toch verkocht is, en hij erg blij is met onze begeleiding… en me zelfs een dikke zoen geeft… dan geeft dat me nog steeds het mooiste gevoel wat er is!!…

Tja… dan lijk ik misschien maar niet op een makelaar…. 

maar ik ben het wel, en ik ben er trots op ook!

Popularity: 8% [?]

SEO op funda

U bent makelaar en u krijgt de opdracht om een huis te verkopen. U maakt een gedetailleerd marketingplan voor de opdrachtgever. Daarin staat dat u het huis gaat aanbieden op funda. Gezien de marktpositie van funda een logische keuze. Uw cliënt verwacht ook niet anders van u. Het is immers de meest geraadpleegde Nederlandse site onder woningzoekenden.

Staat u echter ook wel eens stil op welke manier en op welke plek uw woningaanbod wordt weergegeven? Door de moeizame woningmarkt van het afgelopen jaar is de woningvoorraad op de bekendste woningzoekmachine nogal gegroeid. Hoe voorkomt u dat uw aanbod verdrinkt in de grote hoeveelheid woningen? Met andere woorden: hoe kunt u zich op funda onderscheiden? Hoog tijd voor wat SEO tips op funda.

U kunt het effect van de plaatsing op funda op twee meetbare manieren verbeteren: het verhogen van het aantal views en en verhogen van de click through ratio (CTR). Ga eens op zoek naar uw woningaanbod zoals een woningzoekende dat op funda zou doen en u weet snel waar u winst kunt behalen. Hieronder volgen enkele tips voor meer traffic naar uw aanbod.

Tips voor meer views:

1. Een pdf-brochure upload is gratis en funda beloont u met een hogere plaatsing dan de woningen zonder brochure.
2. Een vraagprijs op de grens van twee funda-prijsklassen wordt in beide prijsklassen meegenomen en vergroot daarmee de vindkans.
3. “Tophuis” verplaatst het aanbod naar de bovenkant van de resultatenlijst en vergroot daarmee aanzienlijk het aantal views. Met de langere looptijden en een consumentenprijs van € 113,05 per maand kan deze dienst aardig in de papieren lopen.
4. Een videopresentatie wordt door funda gewaardeerd met een mooie plek juist onder de tophuizen. Een video is vaak wat moeilijk te verkopen aan opdrachtgevers door de hoge productiekosten. Bovendien zijn lang niet alle woning geschikt voor een videopresentatie. Hier staat een voorbeeld van een video.
5. Een goedkopere variant zijn de 360⁰ foto’s. Voor zoekmachine funda zijn de video’s en 360⁰ foto’s gelijkwaardig. Ze zijn goedkoper en vaker geschikt dan videoreportages. Bovendien zijn de foto’s sneller klaar dan video’s. Kijk hier voor een voorbeeld.
6. Aanmeldingen op veilingen worden tegenwoordig ook naar boven in de resultatenlijsten geschoven maar dat is geen SEO overweging.

Tips voor een hogere CTR (click through ratio):

1. Besteed zeer veel aandacht aan de hoofdfoto.
2. Hanteer (vanzelfsprekend) een scherpe vraagprijs.
3. Voeg multimedia toe: streaming video, videobrochure, 360⁰ foto’s, plattegronden en brochures.
4. Op de publicatiedag is de belangstelling voor de nieuwe woning het grootst. Zorg dat de presentatie op dat moment compleet is. Voeg bijvoorbeeld niet pas op de vijfde dag de brochure toe.

En voor wie denkt dat de moderne makelaar hiervan volledig op de hoogte is, volgen hier een paar schokkende cijfers. Ik werd er even stil van. Let wel: de pdf-brochure upload is gratis.

Alkmaar: 1039 woningen te koop, zonder brochure: 332 (32%), met video: 5, met 360⁰ foto’s: 12.

Eindhoven: 2403 woningen te koop, zonder brochure: 1020 (42%), met video: 6, met 360⁰ foto’s: 128.

Haarlem: 1419 woningen te koop, zonder brochure: 662 (47%), met video: 22, met 360⁰ foto’s: 41.

Amsterdam: 6556 woningen te koop, zonder brochure: 3698 (56%), met video: 7, met 360⁰ foto’s: 126.

Rotterdam: 6478 woningen te koop, zonder brochure: 4005 (62%), met video: 55, met 360⁰ foto’s: 1.

Het lijkt erop dat hier voor de meeste makelaars nog volop kansen liggen. Mijn eigen belang hierin is overigens gering: ik bezit slechts 1 aandeel funda.

Popularity: 15% [?]

Bezichtigen 2.0 – Maximaal Resultaat

Terwijl vele nieuwe makelaars 2.0 zich storten op Twitter, LinkedIn en Facebook, gaan velen voorbij aan waar makelaar 2.0 echt om draait: effectieve communicatie. Nieuwe media kunnen daarbij , mits goed ingezet, fantastische hulpmiddelen zijn maar moeten geen doelen op zich worden. Veel belangrijker is de kwaliteit en effectiviteit van de communicatie. Dat geldt ook zeker tijdens bezichtigingen. 

Een bezichtiging is een uitgelezen kans op omzet, opdrachten, nieuwe contacten en ambassadeurs voor uw bedrijf. Op welke manier haalt u nu het meeste rendement uit een bezichtiging? In ieder geval niet op de 1.0 wijze: de gezellige rondleiding door het huis waarbij de (assistent-)makelaar honderduit vertelt over de geweldige eigenschappen van de betreffende woning. De kijker krijgt vervolgens een ferme handdruk en een kleurige brochure en de bezichtiging is voorbij. Als dit uw huidige methode is, dan wordt het tijd uw bezichtigingen eens kritisch onder de loep te nemen. 

Hoe dan wel? Het draait in eerste instantie erachter te komen wat de behoeften en wensen van de klant zijn. Door middel van een herkenbare structuur in uw gesprekken, kunt u bewust het verloop ervan beïnvloeden. Hoewel er boeken vol staan van gesprekstechnieken en details, zal ik mij beperken tot de hoofdlijnen.  De volgende zes stappen maken uw bezichtigingen effectiever en veel interessanter. 

De bezichtiging 2.0 in zes stappen:

1. Bouw een vertrouwensrelatie op. Een beproefde methode in het opbouwen van een vertrouwensrelatie is het maken van rapport door mirroring en matching, het spiegelen aan en afstemmen op uw gesprekspartner: Neem de houding aan van uw gesprekspartner, spreek op hetzelfde volume en tempo en dezelfde toonhoogte als uw gesprekspartner en neem uiteindelijk zelfs het ademhalingsritme over.
2. Stel open startvragen om het gesprek op gang te brengen en de behoeften van de klant te ontdekken. Een startvraag tijdens een bezichtiging zou bijvoorbeeld kunnen zijn: “Wat zoekt u precies in uw nieuwe huis?” of “Wat maakt dat u wilt verhuizen?”.
3. Luister, ook als het een antwoord is op uw eigen vraag. Door aandachtig te luisteren ontvangt u de benodigde informatie en toont u bovendien interesse in de bezoeker.
4. Vraag door. Blijf daarbij in het spoor van de antwoorden. Ga net zolang door met open doorvragen, dat geen enkel misverstand meer mogelijk is over wat de klant concreet bedoelt. Een goede doorvraag is bijvoorbeeld: “Wat bedoelt u precies?” of “Hoe is dat precies gegaan?”.
5. Blijf actief luisteren en doorvragen totdat u exact weet wat de klant beweegt.
6. Ga dan pas reageren: vul de behoefte van de bezoeker zo goed mogelijk in. Denk daarbij niet uitsluitend aan het huis waar u bent, maar denk aan de volledige breedte van uw dienstverlening: koop, verkoop, huur, verhuur, taxaties, hypotheken, doorverwijzingen etcetera. Zolang uw oplossing maar aansluit bij de wensen van de bezoeker.

Neem ruim de tijd voor uw bezichtigingen. Experimenteer met bovenstaande technieken en werk ze uit tot een eigen effectieve communicatiestijl.

Mocht u meer willen weten van effectieve communicatie, dan kunt u terecht bij deze training van NVM SOM. De extra leergierigen kan ik de training “Communicatie Empowerment” van Dekker Organisatie Advies van harte aanbevelen.

Popularity: 5% [?]

Videopresentaties van woningen

Ook al denk ik dat er nog veel meer gedaan zou moeten worden met video door makelaars, zie je gelukkig al steeds meer videopresentaties van woningen online komen.

Nou ja, VIDEOpresentaties…. In de meeste gevallen een animatie van de foto’s van een woning, al dan niet ondersteund door een voice-over of muziek.

Naar mijn mening is het een gemiste kans, want je kunt als makelaar zoveel meer met video.

De voornaamste reden voor een NVM-makelaar om video in te zetten bij de presentatie van een woning is de ranking op Funda. Dat zeggen de meesten niet hardop, maar is absoluut een feit. Om die reden wordt over het algemeen voor de goedkoopste optie gekozen: foto’s die in elkaar overvloeien. En als een voice-over wordt gebruikt, is het in mijn ogen in de meeste gevallen een tranentrekkend saai verhaal en niet synchroon met de getoonde foto’s.

Lees hier het het hele verhaal over videopresentaties van woningen

Popularity: 3% [?]